Прощай, «долевка»! Решат ли проблему обманутых людей поправки в закон?

В Башкирии 169 застройщиков привлекают деньги граждан при возведении жилья. Поправки в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» , вступившие в силу 1 июля, частично меняют устоявшийся порядок на рынке недвижимости и вводят меры по защите дольщиков. Но риск вместо желаемой квартиры получить проблему остаётся.

Одно разрешение в руки

Как рассказал замглавы Госстроя Башкирии Артем Ковшов, один блок поправок в закон касается деятельности застройщиков. Но не всех: компании, получившие разрешение на строительство до 1 июля, вправе и дальше работать по старой схеме - привлекать деньги дольщиков, но для контроля их использования обязаны открыть единый банковский спецсчёт.

Компании, оформившие разрешение с 1 июля 2018 до 1 июля 2019 года, частично сохраняют право продавать жильё по договорам долевого участия, но им рекомендовано постепенно переходить на эскроу-счета (условные, на которых учитываются средства до наступления определённых обязательств – Ред.), где деньги будут лежать до окончания строительства объекта. В противном случае требования к ним будут ужесточены: минимум трехлетний опыт работы, 10 тысяч кв. м готового жилья и не более одного разрешения «в одни руки». Получивших разрешение после 1 июля 2019 года обяжут размещать все средства граждан на эскроу-счетах.

«Вход в систему долевого строительства теперь будет запутанным и трудноосуществимым, - прокомментировал председатель Союза строителей Башкирии Рашит Мамлеев. - Закон финансово ограничил деятельность компаний: обязанность замораживать 10 % собственных средств на счету, невозможность привлекать нецелевые заёмные средства, ограничение авансирования, лимит административных расходов и пр. Среди других рисков - полный контроль всех расчётов со стороны уполномоченных банков. Но самая губительная для этого рынка норма: «один застройщик - одно разрешение - один земельный участок»».

Поправки в закон вводят новую схему взаимодействия банков и компаний – проектное финансирование. Застройщик получает кредит в том же банке, где на эскроу-счёте хранятся деньги дольщиков. По словам Артема Ковшова, в настоящее время идёт работа над внедрением единых правил для банков, чтобы выйти на конечную ставку - не больше 6-7 %.

370 нарушений прав дольщиков за полгода выявила прокуратура Башкирии Подробнее

В ожидании нежелательных новшеств активизировались и строители: в июне только в Уфе выдано разрешений на возведение около 400 домов (больше, чем за полгода). Некоторые компании, желая работать без открытия спецсчетов, с привлечением средств граждан, задекларировали началом строительства только конец 2019 года. Теоретически это может спровоцировать новую волну недостроев и обманутых дольщиков.

Но, как отметил представитель прокуратуры республики Динар Фатхутдинов, надзорные органы не вправе вмешиваться в планы девелоперов и указывать им сроки строительства.

Новый участок без торгов

Защита дольщиков и ввод в эксплуатацию проблемных домов - другой блок задач, которые призван решить обновлённый закон. - Самое главное - возможность предоставлять компаниям, которые намерены завершить проблемные объекты, компенсационные земельные участки без торгов, чтобы они могли построить новые объекты и за счёт них отбить свои затраты, - рассказывает А. Ковшов.

По его словам, в Уфе уже сделаны запросы на 20 таких участков. Мера эта экономически невыгодна (стоимость 1 га муниципальной земли доходит до 150 млн руб.), но другого выхода нет, поскольку, как подчеркнул чиновник, «ответственность субъекта и муниципалитета никто не отменял». Эта схему применят на печально известном «треугольнике» - ЖК по ул. Менделеева-Бакалинской-Кувыкина. При этом риски для инвестора сохраняются: не факт, что квартиры будут хорошо продаваться, а стоимость жилья останется на уровне. Тем не менее так планируют достроить около 40% домов.

В числе прочих способов - создание ЖСК, на счёт которого переводится кредитная масса, а также привлечение нового инвестора – так поступили в ЖК «Новобулгаково». Проблему можно решить и путём смены инвестора, как у жилого комплекса «Миловский парк»: в компании «КилСтройИнвест» сменился директор и половина учредителей (застройщик, на которого оформлены договора долевого участия, прежний). По словам Артема Ковшова, этот способ выбран для каждого третьего объекта.

«Некоторые гарантии для людей даёт положение о компенсационном фонде долевого строительства – если речь идёт о защите будущих соинвесторов. Но пока такой фонд наберёт достаточно капитала и заработает в полную силу, образуется временной зазор - год-два, в течение которого в регионах могут появиться новые проблемные объекты и, соответственно, обманутые дольщики» - считает Рашит Мамлеев.

Продавать готовое

По данным ведомства, на сегодня в Башкирии насчитывается 27 проблемных застройщиков, в статусе долгостроя - 95 домов.

800 семей Башкирии купили квартиры благодаря программе жилстройсбережений Подробнее

«Только по Уфе насчитывается 42 долгостроя, у 14 застройщиков нет денег для завершения работы, обманутые дольщики ждут 3 тысячи квартир» – сообщила замначальника управления капитального строительства администрации Уфы Светлана Простова. - В пяти случаях вскрыт факт мошенничества: не было разрешений на строительство, продавали квартиры в домах, которые никогда не будут построены.

По прогнозам Госстроя, ликвидировать понятие «обманутые дольщики» удастся не раньше 2023-2024 годов.

«Как всегда, задачу решили путём введения новых обременений для застройщиков, - комментирует председатель Союза строителей Башкирии. - Настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Им остаётся уйти от долевого строительства и сконцентрироваться исключительно на продаже готового жилья. Если мы не предпримем необходимых действий, можно ожидать, что в республике 40-60 % компаний уйдёт с рынка».

За всё заплатит покупатель

Представитель застройщика Иван Зорин:

«В ближайшие 1,5-2 года строительный рынок ждут глобальные изменения: число игроков значительно сократится, конкуренция размажется. Тяжелее всего будет закредитованным застройщикам - у кого нет своих производственных мощностей, генподрядных организаций, большой банк неосвоенных земельных участков. Финансовая нагрузка значительно возрастает и для компаний, которые до этого не пренебрегали демпингом: сейчас им придётся поднимать цены, а это уменьшение лояльности клиентов. Словом, каждый займёт свою нишу. А за всё заплатит, увы, покупатель: цена на новостройку вырастет. Не резко, так как застройщики уже имеют объекты, которые строятся в рамках старого законодательства, ну и потребительский спрос никто не отменял. По нашим прогнозам, в ближайшие 8-10 месяцев цена поднимется на 10-15% за кв м».

Доходы не растут

Эксперт рынка недвижимости Камила Фазлыева:

«С начала июля мы наблюдаем, что застройщики частично подняли стоимость квадратного метра – это, безусловно, связано с вступившими в силу поправками. Им придётся строить на банковские кредитные средства, что будет влиять на рост цен. В ближайшем полугодии застройщики поднимут их на 10-15 %, но далее столкнутся с платежеспособным спросом, у которого нет инструмента кроме ипотеки. Поэтому говорить, что будет какой-то серьёзный рост,  не приходится. Для него нужен рост доходов, а мы этого не наблюдаем».

Что касается «вторички», то с рынка вымыты все дешёвые варианты, остались более дорогие, и остановился тренд падения, потому что стоимость до этого снижалась. Но чтобы цены начали расти, пока нет предпосылок, пока всё внимание направлено на рынок строящегося жилья.

Не откладывать покупку

Руководитель отдела продаж группы компаний-застройщика Светлана Заяц:

«В предложенных условиях самые мелкие компании наверняка освободят занятые ниши. Покупатели квартир получают дополнительные гарантии, что вложенные ими средства используют по назначению и объекты сдадут вовремя. Но не исключено, что количество предложений на рынке несколько снизится из-за того, что застройщики, не имеющие собственного капитала и положительной кредитной истории, не смогут работать в новых условиях, и, как следствие, произойдёт увеличение цен на первичное жилье.

Кроме того, возникает вопрос: не будет ли способствовать росту цен формирование единой информационной системы жилищного строительства, в которой госструктуры и застройщики будут размещать все сведения по стройке? Прогноз на будущее неутешителен, поэтому откладывать покупку жилья сегодня невыгодно, разумнее воспользоваться имеющимися предложениями. Вероятнее всего, первый рост цен произойдет уже в ближайшее время».

Дом в кредит

Управляющий уфимским филиалом банка ВТБ Айдар Зубаиров:

«Удорожание стоимости квадратного метра может произойти, но не из-за банковского сопровождения. Вопрос в другом: если ранее строители возводили дома на 10-15% за счёт своих средств, а остальные брали у будущих покупателей через договора долевого участия, причём бесплатные деньги, то теперь строителям это финансирование закрыто. И они смогут использовать только свои средства или брать на платной основе у банков».