Недавно глава Башкирии Радий Хабиров заявил о необходимости менять подходы к строительству. Поставлена задача – в полтора раза увеличить объёмы ввода жилья, строить крупные комплексы с детсадами, школами, больницами. Справится ли с такой нагрузкой строительная отрасль республики, каковы резервы её роста, кто будет создавать социальную инфраструктуру в новых жилых массивах?
Эти и другие вопросы мы задали чиновникам, застройщикам и экспертам рынка недвижимости во время тематического круглого стола, организованного 7 ноября «АиФ-Башкортостан».
Не так страшен эскроу
По словам заместителя председателя Госстроя Артёма Ковшова, Башкирия традиционно занимает 6-7 места среди регионов России по вводу жилья. В масштабах Приволжского федерального округа мы на втором месте после Татарстана: за 10 месяцев сдано более 1,7 млн квадратных метров, что на 7% больше, чем в аналогичном периоде 2018-го. До конца года общий объём должен вырасти до 2,3 млн «квадратов», планируется сохранить его и в 2020 году, после чего должен начаться рост. Основная часть построенного жилья – индивидуальное. Впрочем, несмотря на удорожание материалов и изменения в законодательстве, связанные с переходом на эскроу-счета, строительные компании в сравнении с 2018 годом увеличили объёмы на 22%. В то же время некоторые небольшие строительные фирмы ушли с рынка.
«Механизм работы с эскроу-счетами пока обкатывается на крупных застройщиках: по ним у нас опасений нет, банки сами ищут сотрудничества с ними», – пояснил Артём Ковшов.
«Практика показывает, что у застройщиков, работающих по эскроу-счетам, квартиры покупают охотнее. Это гарантия того, что компания работает прозрачно, вовремя сдаёт объекты. Доверие потребителей - большой плюс, особенно на фоне историй обманутых дольщиков, - уверен управляющий банком «Открытие» в Республике Башкортостан Айдар Зубаиров. - Да, не все застройщики могут получить кредиты, поскольку не всегда могут доказать финансовую состоятельность. Кроме того, выдача кредитов в рамках проектного финансирования означает, что банкам придётся взять на себя массу контрольных функций, а нормативная база Банка России под данную работу только создается. Мы готовы рассматривать и запускать программы льготного ипотечного кредитования для аккредитованных объектов, возводимых при участии банка. Конечно, замещение средств дольщиков на кредитные ресурсы банков может привести к удорожанию жилья. Зато теперь эти деньги будут расходоваться только на строительство, эффективность вложений повысится и себестоимость квадратного метра изменится в меньшую сторону. Удорожание стоимости недвижимости будет компенсироваться рекордно низкими ставками по ипотеке».
Практика показывает, что у застройщиков, работающих по эскроу-счетам, квартиры покупают охотнее.
«Процесс перехода на эскроу-счета не быстрый, уверен, мы пока ещё в начале пути, – рассказал начальник отдела маркетинга группы компаний «Жилстройинвест» Иван Зорин. – Об этом говорит статистика Минстроя России и Центробанка: пока лишь 7% от общего объёма строительства в стране ведётся по эскроу-счетам. Всего на них размещено порядка 34 млрд рублей, в Башкирии – 700 млн, при этом примерная стоимость 15–этажки - около миллиарда. Учитывая, что многие достраивают объекты по прежним договорам долевого участия, мы лишь через полтора-два года поймём, сколько застройщиков начнут заходить в эскроу–счета. Реальные результаты увидим не ранее 2023 года».
Ставка на эконом
По мнению участников дискуссии, увеличить объёмы строительства могло бы создание механизма стимулирования спроса.
«Не в наших силах резко снизить стоимость квадратного метра, зато мы создаём выгодные условия для приобретения жилья через ипотеку, – заметил Артём Ковшов. - В Башкирии действует программа жилстройсбережений, позволяющая получить ипотеку под 5-6%, программы Минстроя и продукты банков - всего около 28-и. Среди других возможностей роста – реновация кварталов ветхого и аварийного жилья, застройка Затона, Дёмы в Уфе. Важно строить больше комфортного жилья, а не штамповать типовые коробки».
Иван Зорин полагает, что в ближайшие годы крайне востребованным будет жильё эконом-класса. Одна из причин – большой фонд ветхих домов, жители которых не готовы покупать более дорогие квартиры.
«По статистике, уфимцев с доходом от 60 тысяч рублей на человека, которых можно отнести к среднему классу, всего 11%, или 132 тыс. человек, – сообщил Иван Зорин. – Исходя из этого можно прогнозировать спрос на 500-700 тыс. кв. м жилья комфорт-класса в год, остальное – за эконом-сегментом, где объёмы будут расти, поскольку на такое жильё гигантский спрос. Также стабилен спрос на жильё бизнес-класса и элитное».
«Жилстройинвест» – один из тех крупных застройщиков, который безболезненно адаптировался к изменившимся правилам долевого строительства. Компания работает на строительном рынке более 20 лет: сегодня она строит объекты по «старым» договорам долевого участия и по эскроу-счетам. В нынешнем году будет сдан ЖК «Аристократ», в планах на 2020-2021 годы – построить ЖК «Символ», ЖК «Ботаника» и запустить новые проекты.
«Мы стабильно строим одновременно три комплекса: где-то работа заканчивается, где-то начинается, поскольку предлагаем жильё бизнес-класса, где клиентская база и спрос стабильны», – считает Иван Зорин.
Гендиректор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева считает, что именно благодаря высокому спросу республика сможет строить ещё больше жилья.
«В некоторых регионах непроданными стоят целые секции в новостройках, в Башкирии такого не было никогда, – полагает эксперт. – Пожелание застройщикам: улавливать потребительские предпочтения. Сейчас многие, выбирая экономичное жильё, хотят видеть его с чистовой отделкой, развитой инфраструктурой, то есть многими атрибутами, присущими бизнес-классу. Рынку нужны квартиры столь же недорогие, как студии, но с более интересными планировками».
Елена Андреева уверена, что в ближайшее время массового спроса на квартиры стоит ждать от молодёжи.
У нас выросло поколение, которое совершенно по-другому относится к ипотеке. Тех, кто постарше, серьёзная кредитная нагрузка хоть немного, но коробит, а более молодые выросли на этой культуре.
«У нас выросло поколение, которое совершенно по-другому относится к ипотеке, – отметила она. – Тех, кто постарше, серьёзная кредитная нагрузка хоть немного, но коробит, а более молодые выросли на этой культуре. Для них ипотека на 22 года – это нормально. 19-летний юноша приходит с готовностью взять кредит. Поэтому для таких людей нужно создавать интересные проекты, условия. О возможностях приобретения жилья, действующих программах следует рассказывать школьникам и студентам, чтобы те могли строить планы на будущее».
«У молодёжи не всегда есть деньги на первоначальный взнос по ипотеке, поэтому родители могут помочь им, оформив потребительский кредит на выгодных условиях, что упростит решение жилищного вопроса», – заметил начальник департамента организации продаж Банка ПТБ Олег Зайцев.
Выход – в партнёрстве
Построить жилой микрорайон лишь полдела – его жителям нужны детсады, школы, поликлиники - всё то, что мы называем социальной инфраструктурой. Её наличие, в конечном итоге, повышает привлекательность жилья. Варианты решения проблемы различны.
«Наши жилые комплексы уже располагаются в районах с развитой инфраструктурой, поэтому люди, покупающие здесь квартиры, сразу понимают, куда будут водить своих детей, – говорит Иван Зорин. – Кроме того, мы проектируем и строим внутри комплексов помещения для частных детских садов и других дошкольных образовательных учреждений. Они пользуются спросом у предпринимателей, развивающих этот бизнес: рынок частного образования сегодня один из наиболее быстро растущих. В этих частных детсадах очень приемлемые цены: люди, заезжающие в квартиры бизнес–класса, могут позволить себе такие расходы. Наша компания готова прийти на помощь государству и предоставлять подобные помещения: проектировать их, реализовывать на льготных условиях».
«Мы хотим, чтобы эта территория стала драйвером роста строительства жилья в Уфе, – говорит директор предприятия Владислав Куликов. – Долгое время сдерживающим фактором развития территории было отсутствие возможности подключения к инженерной инфраструктуре. В настоящее время за счёт собственных средств инженерные сети подведены к границе нашего участка, ведется проектирование социальной инфраструктуры. Действующее законодательство не позволяет привлекать денежные средства участников долевого строительства и возводить на них социальные объекты. Решение проблемы – строительство на условиях государственно–частного партнёрства».
Такие примеры уже есть: в частности, недавно построенная школа в микрорайоне «Яркий» в Уфе.
«Государство берёт на себя подведение магистральной инфраструктуры к будущим площадкам застройки, ведь застройщик просто не придёт в чистое поле, где нет коммуникаций, – говорит Артём Ковшов. – Социальные объекты будем возводить исходя из особенностей объекта и возможностей застройщика: где-то их будет строить государство, а где-то застройщики с последующей передачей объектов муниципалитету».
Государство берёт на себя подведение магистральной инфраструктуры к будущим площадкам застройки.
Заместитель генерального директора УГАИК Анжелика Ахметгареева считает, что при реализации участков под строительство часть средств, полученная от застройщиков, могла бы целенаправленно идти на будущие социальные объекты.
«Это уже проверенная практика: город формировал бюджет, куда отчислялась часть средств от реализации с торгов участков, к этому добавлялось республиканское софинансирование, и в новых микрорайонах строились школы, садики», – заметила Анжелика Ахметгареева.
Иван Зорин согласен с тем, что в случае с каждым объектом необходимо рассматривать ситуацию индивидуально. Если есть возможность, застройщик может разработать проект, что уже недёшево, ещё дороже обойдётся подключение сетей.
«Башкирия на третьем месте среди регионов страны по дороговизне подведения сетей, но застройщики идут и на такие траты, поскольку мы понимаем: это повысит привлекательность их территории, то же и с социальными объектами: крупный жилой комплекс не сможет обойтись без школы или садика, – отметил Иван Зорин.– Застройщикам сейчас выгодно сдать объект, как можно быстрее реализовать жильё и приступить к новому строительству: ведь чем быстрее проданы все квартиры, тем меньше банковская ставка по эскроу-счёту. А вот расселять ветхое жильё сейчас крайне невыгодно: это нерегулируемая сфера, и законодательство пока не способно противостоять случаям потребительского терроризма, которые идут бок о бок с расселением. Возможно, после обкатки московской программы реновации опыт удастся распространить на регионы».
Так или иначе, по мнению зампреда Госстроя, резкого количественного рывка в строительстве не будет, что объясняется спецификой отрасли: подготовка к строительству занимает не менее года, сама стройка – от полутора лет.
«В следующем году мы должны создать юридическую базу для полноценной работы застройщиков, затем предстоит подготовить магистральную инфраструктуру, в 2022-2023 годах - построить социальные объекты там, где потребуется. В результате в 2023-2024 годах мы достигнем запланированного роста», – подытожил Артём Ковшов.
«Жители Башкирии недостаточно обеспечены жильем» - госстрой 
«До 20% застройщиков могут уйти с рынка» - госстрой Башкирии 
«Для молодых жителей Башкирии ипотека – это нормально» – эксперт 
Спрос на жилье эконом-класса растет в Башкирии 
Объемы строительства жилья в Башкирии вырастут не раньше 2023 года