Домовой контроль. Семь вопросов об управляющих компаниях в Башкирии

Система управления многоквартирными домами (МКД) специализированными лицензируемыми организациями действует давно. И едва ли не каждый год в законодательстве появляются новые нормы, вносящие, порой, существенные изменения. Однако вопросов у жителей Башкирии меньше не становится – кто за что отвечает, куда жаловаться, как поменять? Ответы на наиболее частые вопросы собрал UFA.AIF.RU.

1. Что означает строка «содержание» в квитанции за ЖКУ?

Расшифровку строки «содержание» можно и нужно запрашивать в своей управляющей организации. В каждой УО список услуг варьируется – от мытья полов в подъезде до установки автополивочного оборудования на газонах, например, в элитных ЖК. Также к нему можно отнести и смену лампочек на лестничных площадках и обработку помещений от паразитов (грызунов и насекомых). Все это должно быть прописано в договоре между УК и собственниками жилья.

«Если плата за содержание составляет 17-24 рубля, то в большинстве случаев в эту статью расходов включаются уборка придомовой территории, лестничных клеток, обслуживание внутренних инженерных сетей, в том числе индивидуальных тепловых пунктов, лифтов и текущий ремонт (чаще всего – кровли), – пояснил зампредседателя госкомитета Башкирии по жилищному и строительному надзору (ГЖИ) Динар Дияров. – Договор управления нужно расписывать таким образом, чтобы обосновать цену контракта, то есть цену договора управления. Также необходимо ежегодно составлять дефектные ведомости – что конкретно требуется выполнять в МКД в предстоящий отчетный период, в какие сроки, периодичность и качество этих работ».

Управляющая компания сменила лицевой счет и не предупредила. Это законно? Подробнее

2. Куда жаловаться на УК?

Если решить проблему путем переговоров с руководством УО не получается, а письменные претензии игнорируются, то с жалобами следует идти в Госжилинспекцию, поясняет и эксперт в сфере ЖКХ, основатель проекта UfaCity.Me Вадим Беляков. Инспектор проверит обоснованность претензий жильцов, и если найдет им подтверждение, то выпишет в адрес УО и должностных лиц соответствующее предписание. За безответственное отношение к обслуживанию дома на компанию и ответственных должностных лиц накладывается штраф.

Жалобу можно подать как в письменном виде, так и через сайт ГЖИ. В заявлении указывается:

• адрес дома собственников квартир
• адрес управляющей компании и название
• ФИО руководителя организации
• обязательства, которые прописаны в договоре и не выполняются
• можно сослаться на статью 161 ЖК РФ
• просьба о проведении проверки и принятии мер
• в каком виде представить результаты проверки (электронную почту или в письменном виде).

«У госкомитета по жилищному надзору отсутствуют полномочия по определению достоверности сметной стоимости выполненных работ, – дополняет Динар Дияров. – Мы не являемся органом, который проверяет достоверность смет, цена на работы договорная. Что касается объемов и качества выполненных работ, они должны проверяться и актироваться советом самих МКД».

Как следует из слов чиновника, при спорах о качестве работ (как правило, речь идет о текущем ремонте), жильцам придется нанимать эксперта-оценщика. Кроме того, важную роль тут играют условия договора, где должны быть прописаны и объемы работ, и их качество.

Управляющая компания случайно «прописала» дома у пермяка 4 тысячи человек Подробнее

3. Какие жалобы на УК рассматривает Роспотребнадзор?

Помимо ГЖИ, жалобы от жильцов принимает и местное управление Роспотребнадзора. Однако, как пояснила и.о. заместителя начальника отдела надзора по коммунальной гигиене регионального управления Роспотребнадзора Лариса Сафина, круг рассматриваемых ведомством жалоб ограничен:

• ухудшение условий проживания в связи с наличием в МКД шума от оборудования в самом доме или на прилегающей территории (например, лифт или котельная)
• качество горячей и холодной воды – санитарные показатели, химический состав
• размещение в помещениях МКД коммерческих объектов (магазины, офисы)
• содержание мест общего пользования: подъездов, лестниц, подвалов, чердаков
• размещение и содержание контейнерных площадок для сбора ТКО и несвоевременный вывоз мусора
• освещенность в квартире, когда свет загораживают деревья или, наоборот, в ночное время в квартире слишком светло (например, от рекламных вывесок)

  

  По вине управляющей компании в Уфе затопило шесть квартир Подробнее

4. Как поменять УК?

Теоретически УК можно сменить решением общего собрания собственников жилья. Но на практике есть случаи, когда жильцы жалуются, что их организация под тем или иным предлогом «не отпускает» дома из своего управления: например, затягивая оформление необходимой документации.

«Чтобы уйти от управляющей компании, необходимо провести общее собрание собственников, где оформляется протокол по установленной форме, с соблюдением объявленной повестки и кворума, - поясняет Динар Дияров. - Когда вся процедура соблюдена и протокол является легитимным, но управляющая компания отказывается передать его в наш адрес, жильцы могут самостоятельно предоставить этот протокол нам в госкомитет».

А вот по мнению Вадима Белякова, главное при смене УК – грамотно составить протокол, потому что любой документ «не по форме» в ГЖИ «развернут».

«При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол общего собрания может быть обжалован в судебном порядке», - поясняет он.

Отметим, что смена УК не всегда затруднена из-за нежелания компании «отпускать» жильцов, бывает и обратная ситуация. Так, ни одна УК не желает брать под свое управление «плохой» дом. Представители УО называют эти дома «минусовыми» – слишком много проблем, на решение которых, как правило, нет денег, и появляется необходимость увеличения тарифа содержания.

5. Что лучше, УК или ТСЖ?

На этот вопрос ответ практически однозначный в пользу ТСЖ, говорит Вадим Беляков.

«Опыт управления домами управляющими компаниями – доисторический, в России эта система пока работает, потому что позволяет и даже предписывает Жилищный кодекс. Но в странах, где нормальные взаимоотношения между государством и гражданином, никаких управляющих компаний нет, потому что у дома должен быть хозяин. Если брать ТСЖ, то у них в разы меньше проблем: управленец, нанятый жильцами, сам выбирает поставщиков услуг и заключает с ними договоры», – объяснил эксперт.

В деревне под Уфой образовалась свалка по вине управляющей компании Подробнее

6. Можно ли добиться лишения УК лицензии?

Можно, но сделать это непросто. Необходимо добиться от лицензионной комиссии исключения из реестра лицензий УК не менее 15% домов, находящихся в обслуживании этой компании.

«Например, жильцы жалуются на некачественное оказание коммунальных услуг, - говорит Динар Дияров. - Жалобу проверяют сотрудники ГЖИ, если нарушения подтверждаются, то выдается предписание. Когда оно не исполняется, то составляется административный протокол. В случае двух и более подобных протоколов в течение одного года, МКД исключается из реестра лицензий».

Отметим, что на текущий момент еще ни одна УК в Уфе или Башкирии не лишилась лицензии усилиями жильцов.

Еще ни одна УК в Уфе или Башкирии не лишилась лицензии усилиями жильцов.

— АиФ

«Казалось бы, достаточно два неисполненных предписания, чтобы лишиться лицензии, но УК идет в суд и доказывает, что ничего не нарушала. Пока идут судебные процессы, идет и время, в арбитраже, например, разбирательства затягиваются больше чем на год. И выходит, что те нормы, которые приняты для урегулирования этих отношений, не работают. Бюрократия в данном случае на руку недобросовестным управляющим компаниям», – уверен Вадим Беляков.

Директор ульяновской управляющей компании увела у ресурсников 1,7 млн руб. Подробнее

7. Кто виноват в оказании некачественных ЖКУ?

По данным руководителя регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Анатолия Дубовского, советы существуют лишь в 12,5 из 20 тыс. многоквартирных домов. Если совет не избран жильцами самостоятельно, то органы МСУ должны в трехмесячный срок созвать собрание жильцов, где будет утвержден совет, либо принято решение о создании ТСЖ. К сожалению, отмечает эксперт, сейчас эта норма закона забыта.Также МСУ могут инициировать проведение собрание собственников жилья по смене УК, но этого тоже не делается.

«Причины некачественного оказания ЖКУ в том, что, во-первых, в законодательство в сфере ЖКХ постоянно вносятся изменения, порой существенно, и уследить за этими изменениями непросто, - рассуждает он. - Время действия председателей совета МКД составляет, в лучшем случае, два года. В основном это люди старшего возраста – они уходят из жизни или просто устают от общественной нагрузки. После их ухода с поста председателя советы разваливаются. Кроме того, собственники в массе своей подвержены иждивенческому отношению в заботе об общедомовом имуществе, предпочитая забрасывать надзорные структуры жалобами, но уклоняясь от своих обязанностей как коллективных собственников. Реально выполняют свои обязанности 50-75% имеющихся советов МКД, остальные либо числятся формально, либо уже развалились».

Реально выполняют свои обязанности 50-75% имеющихся советов МКД, остальные либо числятся формально, либо уже развалились.

— «АиФ»