«Возьмите власть в свои руки». Как заставить работать управляющую компанию

Отношения собственников квартир и управляющих компаний напоминают войну. Одни бессовестно обманывают людей, другие закидывают все инстанции жалобами. Альфред Зиннатуллин считает, что единственный выход из ситуации - перестать жильцам быть инернтыми.

Почему один на один?

Светлана Истомина, «АиФ-Башкортостан»: Альфред Закиевич, почему при множестве надзорных ведомств никто не готов защищать интересы собственников и чаще всего они оказываются один на один со своими проблемами?

Альфред Зиннатуллин: Время, когда предприятия системы ЖКХ были государственными и ведомство за них отвечало, прошло. Сегодня это частники: ООО, ИП.  Они напрямую не подчиняются ни мэрии, ни Минжилкомхозу. Поэтому надо понимать: это наши дома и нам решать, как ими управлять и как обслуживать.

Пока искоренить иждивенческую психологию не удалось: люди по-прежнему надеются, что кто-то придёт и решит их проблемы. Недавно был свидетелем: в доме повесили объявление, что тариф за содержание поднимается на 4%. Какая реакция? У подъезда собрались соседки, посудачили, разошлись. Никто не поинтересовался: когда последний раз поднимали плату, никто не предложил пойти в управляющую компанию, попросить расчёты. Платить больше не хотим, потратить время, чтобы разобраться, тоже. А вот повозмущаться, поругать управляющую компанию – это святое.

К сожалению, на сегодня из 5 тысяч многоквартирных домов в Уфе, наверное, не больше 5% (лично знаю человек 15), где этих проблем нет. Потому что там есть грамотные и активные старшие по дому, которые защищают интересы жильцов: сами снимают показания, у них нет ОДН, на учёте все квартиранты, нет незаконных сборов, они не подпишут ни одной лишней копейки – только выполненные работы. Так должно быть везде.

- Видимо, не в каждом доме есть финансово и юридически грамотные жильцы, к тому же неработающие, готовые этим заниматься.

- Тогда что мы хотим? Чтобы пришёл дядя Вася и занимался нашим домом? Ко мне приходят «ходоки», жалуются на свою УК. Спрашиваю: «Договор на обслуживание заключили? Что по нему положено»? «Не знаю…». «Что входит в перечень работ?» «Не смотрели…».

У каждого собственника должен быть договор, где прописан объём работ: от замены счётчика до мытья полов. Принимать работы должен председатель совета дома. Если что-то не выполняется, он просто не подписывает акты. То, что собственники не могут увидеть, должно фиксироваться на фото или видео и предъявляться. Договор управления есть на сайте МЖКХ, он может обновляться, но форма должна быть едина для всего дома. Не доверяете своей УК – создайте ТСЖ, платите председателю и сами управляйте.

На что ушли деньги?

- Не так просто сменить управляющую организацию. Они охотятся за каждым домом, вплоть до рейдерского захвата.

- В республике 340 работающих управляющих компаний, кроме них 137 – «пустых», у кого пока нет ни одного дома в управлении. Можно выбрать из тех, кто хорошо себя зарекомендовал.

Созовите собрание, примите соответствующее решение. Но ведь, как правило, приходит не больше 10 человек. Значит, остальных всё устраивает. Тогда к кому и какие вопросы? И пока такое равнодушие, толку не будет.

Жильцам домов в Уфе суд отказал в требовании пересчета оплаты за отопление Подробнее

- Вряд ли это равнодушие. Скорее, неверие в справедливость...

- Суть не меняется. Работать за собственников никто не будет. Что отличает владельца частного дома от собственника в МКД? Первый понимает, что это его дом и все проблемы в нем - его. Течёт крыша, стена? Частник поднимется сам и отремонтирует. А в МКД? Первый этаж жалуется на текущий подвал, последний – на дырявую крышу. Вместо того чтобы собрать собрание и решить этот вопрос, жильцы пишут жалобу. В рабочем порядке никого не интересует: что творится на чердаке, что в подвале. Если бы организовали собрание и задали вопрос: что сделано управляющей компанией, на что ушли деньги, которые заплатили? Но никто этим не заморачивается, все считают, что это должен делать кто-то. Но не получается быть одновременно и собственником, и иждивенцем. Государство не может решать за собственников их проблемы.

- Но кто-то должен решать вопросы по нарушениям УК? Подделка протоколов собраний, плата за невыполненные работы и т.п...Кто-то лишился лицензии?

- После введения лицензирования управляющих компаний появились рычаги влияния жителей на них, реальный механизм отзыва лицензии. Недавно решением Госкомнадзора семь или восемь управляющих компаний лишились их по различным основаниям. Три обоснованные жалобы – дом лишается лицензии. Поэтому УК стали внимательнее относиться к предоставлению услуг. Если выявлены нарушения по содержанию дома, невыполнению нормативов предоставлению коммунальных услуг и работ, указанных в договоре и т.д., жильцы должны обратиться в Госкомитет по жилищному и строительному надзору. Нарушения фиксируются, выносится предписание об их устранении в указанный срок, руководитель УК обязан отчитаться об этом перед надзорными органами. На управляющую компанию могут накладываться штрафы.

В 2017 году по результатам выявленных нарушений при начислении платежей УК выдано 469 предписаний, гражданам вернули 35,6 млн рублей. Случаев уголовного наказания руководителей УК не припомню.

Как платить и экономить?

- Одна из самых проблемных тем в отношениях собственника и управляющей компании – оплата отопления. По-вашему, новая система расчётов снимет эти вопросы?

- С начала отопительного периода этого года 17 муниципалитетов Башкирии, в том числе Уфа, будут оплачивать фактически потребленный ресурс, зафиксированный общедомовым прибором учёта. Это позволит платить за полученное отопление с осени до весны, только в холодный период (7-8 месяцев). В какие-то месяцы - меньше, если было тепло, а если стояли морозы, то больше. Летом - только за горячую воду.

Цены вырастут, расчёты станут понятнее. Изменения в сфере ЖКХ в Башкирии Подробнее

Любой житель сможет посчитать, сколько приходится на его квартиру с учётом её квадратуры. Там, где приборы учёта отсутствуют, оплата будет идти по нормативам.

С переходом к прямым договорам РСО обязаны будут ежемесячно снимать и передавать собственникам эти данные либо размещать их на своём сайте. С запуском системы ГИС ЖКХ все УК также обязаны размещать эти данные на сайте.

- Другой камень преткновения – общедомовые приборы учёта. Многие УК уклоняются от их замены и поверки, вынуждая жильцов платить по нормативам, значительно превышающим фактическое потребление.

- Завод-изготовитель гарантирует корректную работу прибора учёта в течение 4-5 лет с даты выпуска. По истечении срока прибор должен пройти поверку. Либо быть заменён, если он неисправен. Это прямая обязанность управляющей компании. Но опять же: всё должно быть прописано в договоре. Если, несмотря на обращения, УК уклоняется от своих обязательств, обращайтесь в Госжилнадзор, вас поддержат.

При переходе на прямые договоры поверка или замена общедомовых приборов учёта всё равно будет выполняться за счет жителей. В этом случае УК или ресурсоснабжающая организация обязана за три месяца до истечения гарантийного срока службы прибора уведомить об этом жителей, в противном случае все начисления свыше фактического потребления возлагаются на УК: жильцы будут платить по среднемесячному нормативу, а всё, что сверх, ляжет бременем на УК.

- Не считаете, что многих проблем в ЖКХ удалось бы избежать, вернув его государству?

- Сегодня, если собственник квартиры не хочет нести бремя по содержанию своей квартиры и доли общего имущества в доме, он может попросту расприватизировать жильё, то есть передать квартиру муниципалитету. И тогда можно смело спрашивать за неё с хозяина - мэрии, жаловаться на неё в министерство и т.п. А когда отношения в ЖКХ строятся по схеме частник-частник, они регулируются договором управления, третий субъект не имеет права вмешиваться. Поэтому самим собственникам надо выстраивать конструктивные отношения с управляющей компанией, повышать уровень юридической и финансовой грамотности, проявлять заинтересованность и брать бразды правления в свои руки. И тогда не придётся сетовать на то, что тебя обманывают, обсчитывают, обижают…