Законы кризиса: как поведет себя рынок недвижимости в 2020 году?

Каждый кризисный для страны год уникален, но для рынка недвижимости имеет общие черты. Ослабление курса национальной валюты всегда сопровождалось всплеском спроса на недвижимость, однако после происходил спад покупательской способности, спроса и цен на жилье. Повторится ли закон кризиса недвижимости в 2020 году?

Аналитики компании «Талан» проанализировали цены, объемы продаж на рынке новостроек и показатели ипотечного кредитования в период финансово-экономических кризисов 2008 и 2014 года. В оба периода девальвация национальной валюты неизбежно приводила к повышению стоимости кредитования, экономической нестабильности и к снижению ВВП. По подсчетам аналитиков «Талан», кризисное снижение ВПП даже на 1% приводит к снижению общего количества сделок на рынке недвижимости на 6%.

Опыт прошлых кризисов

Финансово-экономический кризис 2008 года привел к обесцениванию рубля по отношению к доллару в 1,5 раза. Одновременно произошло увеличение ключевой ставки Центрального банка России. Ставка по ипотеке поднялась с 12,5% до 14,9%.

В кризис 2014 года рубль обесценился по отношению к доллару уже в 1,9 раза. С июля 2014 по февраль 2015 г. стоимость кредитования повысилась почти также как в прошлый кризис: ипотечные ставки увеличились с 12,2% до 14,7%.

На фоне роста ставок и снижения доходов населения объем ипотечного кредитования в стране в разные годы кризиса сокращался с разным масштабом. Так в 2008 объем ипотек сократился в целых 4 раза, а количество сделок с недвижимостью упало до 1,1 ед.

В 2014 начался кратковременный ажиотажный спрос на жилье – россияне стремились сохранить свои средства. Количество выданных ипотек по итогам 2014 г. увеличилось на 23% к уровню 2013 г., количество сделок по покупке квартир выросло на 38%. После 2015 г. спрос на жилье «просел» на 25%, а количество ипотечных кредитов сократилось не так значительно как в 2008, а только на 30%.

Цены на новостройки в кризис 2008 года увеличились на 3% в период острой фазы, но к декабрю 2009 г. упали на 6,0%. Уровень ВВП сократился до 92,2%.

В 2014 году ажиотажный спрос привел к росту цен на недвижимость в новостройках на 2,8%. Но дальнейшее падение цены в период кризиса и последующие 2 года составило 11%. Показатель ВВП страны в 2015 году составил 98 %.

Восстановление рынка

На выход из кризиса рынку требовалось в среднем от двух лет. Так в 2008 последствия удалось преодолеть только во 2 квартале 2010 г., когда цены на жилье и объем выданных ипотечных кредитов превысили докризисный уровень.

Преодолеть стагнацию после 2014 также удалось лишь спустя два года, когда рынок ипотечного кредитования достиг докризисного уровня и продолжил развитие. В 2016 ипотечные ставки опустились до 12,2% и продолжили снижение, количество ипотечных кредитов по итогам года увеличилось на 71%, однако и срок ипотечного займа увеличился. На первичном рынке жилья объем сделок увеличился на 3%.

Аналитики в Уфе изучили, какие квартиры чаще покупают россияне Подробнее

Прогноз на 2020

Аналитики «Талан» предполагают, что на фоне девальвации в начале 2020 г. по устоявшимся трендам кризисов 2008 и 2014 года население будет стремиться сохранить накопления в недвижимости. В отличие от опыта прошлых лет вряд ли произойдет падение цен, так как в этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства за счёт внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке.

Безусловно в таких обстоятельствах покупательская способность будет падать, а потребность в покупке жилья останется. В ближайшие годы спросом будет пользоваться жилье доступной, меньшей площади. Реакцией рынка недвижимости на кризис станет тренд на снижение средней площади квартир в новостройках и увеличение доли студий и однокомнатных форматов, количество «двушек» практически не изменится. Масштаб этих изменений будет определен глубиной спада в экономике и темпами ее восстановления последующие годы.

30% жителей Уфы выбирают верхний и нижний этажи в новостройках Подробнее