Не попасть, как Долина. Что поможет защитить жилье от мошенников

«Эффект Долиной» перевернул ситуацию на рынке недвижимости: риелторы жалуются на «массовую истерию» покупателей «вторички», а продавцы опасаются покупать жилье, особенно у продавцов 50+. Людей можно понять — если даже народная артистка в итоге осталась ни с чем, чего ждать простым смертным? Поэтому так важно вовремя распознавать аферистов. Рассказываем, какие схемы используют мошенники и как от них защититься.

Чем «помог» скандал

Мошеннические схемы в последнее время становятся все более изощренными. С начала 2025 года только в результате дистанционных хищений в 15 регионах России незаконно отчуждено более 150 квартир. И основной риск для конечного покупателя — признание договора купли-продажи недействительным из-за «дефекта воли» первоначального собственника, отмечает член Общественной палаты РБ, адвокат Булат Сафин.

Если преступник обманул продавца и стал собственником квартиры, ее можно вернуть по гражданскому иску. Сложнее, если мошенник не приобрел права на недвижимость, а  лишь убедил продать ее и перечислить ему деньги. В этом случае получить жилье назад, можно, лишь доказав, что покупатель знал об обмане со стороны мошенника. Ларисе Долиной сделать это в итоге так и не удалось. А решение Верховного суда в пользу покупательницы Полины Лурье стало «руководством к действию» для судов по всей стране при рассмотрении аналогичных исков.

«Теперь для оспаривания сделки недостаточно простого «заблуждения» — нужны безусловные доказательства неспособности понимать значение своих действий на момент сделки или осведомленности покупателя о мошенничестве», — подчеркивает Булат Сафин.

Знак свыше. Суды начали возвращать квартиры покупателям по «схеме Долиной» Подробнее

Проще всего — запретить

Основных методов «развода» два — обман по телефону и подделка документов. Для обоих вариантов есть базовая защита — подать заявление о невозможности регистрации сделок без вашего личного участия. По данным Росресстра РБ, в 2025 году жители региона направили почти 91 тыс. таких заявлений — в 2,5 раза больше, чем годом ранее.

Где это можно сделать?

• на портале «Госуслуги»
• в офисе МФЦ
• в личном кабинете на сайте Росреестра
• на выездном приеме Роскадастра

«Это простая, бесплатная и эффективная мера, которая блокирует любые попытки оформить сделку с вашей недвижимостью без вашего присутствия — даже по поддельной доверенности, — подчеркнула замруководителя Управления Росреестра по РБ Марина Мартынова на конференции в Общественной палате республики.

Мошенники обманом заставили омичей продать свои квартиры на 25 млн рублей Подробнее

Изучить и перепроверить

Обязательный шаг №2 — изучение истории квартиры, которую вы хотите купить. В первую очередь нужно запросить выписку из ЕГРН и убедиться в ее достоверности на сайте Росреестра. Для этого потребуется указанный на выписке QR-код. Из нее вы также узнаете, является ли продавец законным собственником, есть ли по квартире обременения, например, арест или ипотека.

Также необходимо проверить, зарегистрированы ли в квартире третьи лица, нет ли у продавца долгов и банкротства, а в договоре четко прописать все условия, включая дееспособность сторон и отсутствие обременений. Насторожить должна и «цепочка сделок» — если объект несколько раз переходил из рук в руки. Если сделка совершается по нотариально заверенной доверенности, важно проверить ее подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что еще можно запросить

• справку о психическом здоровье
• расширенную информацию о лицах, зарегистрированных в квартире
• нотариальное согласие супруга на сделку
• справку из Социального фонда об использовании маткапитала (если он использовался, родители обязаны отписать детям доли на квартиру)

Все, что вы проверили, важно прописать в договоре. Потому что в случае судебных разбирательств, суд возложит ответственность на стороны сделки, в том числе покупателя.

Есть нюансы. Эксперт Крайнова сказала, как не купить жильё обманутой бабушки Подробнее

Как поможет нотариус?

Раньше мошенничества чаще всего обнаруживались при оформлении договоров дарения, отмечает президент Нотариальной палаты РБ Ирина Сухова. Особенно пожилых людей банально вводили в заблуждение, пользуясь тем, что они не могли самостоятельно подготовить документы. Ситуация изменилась с начала 2025 года, когда дарственную стали оформлять по новым правилам. Однако мошенники и тут не растерялись. Наметился новый тренд – теперь пенсионеров обворовывают по телефону и подсовывают им обычные договоры купли-продажи.

«Нотариальное оформление сделок с имуществом может стать дополнительным фильтром, обеспечивающим чистоту сделки. Если это и не решит проблему мошеннических схем полностью, то, вероятно, уменьшит количество подобных афер, — говорит Ирина Сухова. — Кроме того, после дела Долиной, о которой не слышал только ленивый, в Федеральной нотариальной палате предлагают ввести обязательную видеофиксацию сделок. Также должны помочь безопасные расчеты через депозит: в этом случае деньги хранятся у нотариуса и переходят продавцу только после регистрации права, что исключает риски».

Со справкой о психическом состоянии, которую рекомендует запрашивать Росреестр, все не так просто. Как пояснила Ирина Сухова, Бюро судебно-медицинской экспертизы выдает ее по запросу, но действительная она только один день. Это создает немалые проблемы в работе нотариусов.

Сложный вопрос — что делать, если пожилой человек, например, находится в первой стадии деменции, а на учете у врача не состоит. Сегодня он отписал квартиру детям, завтра забыл, а через год идет в суд и говорит — я не помню, как это подписывал. Эксперты уверяют, что законодательно этот момент уже проработан, и если человек осознавал, что делал в день сделки, заверенной нотариусом, то все прошло как положено. Доказывать это придется в суде. Но в основном нотариально заверенные сделки признаются законными.

Долина номер два? В Дагестане племянник тайком продал жильё дяди-инвалида Подробнее

Главные жертвы — пожилые

До скандала с квартирой звезды подобные схемы аферисты успешно проворачивали не раз. Только в Башкирии в прошлом году возбуждено 7 уголовных дел из-за мошенничества в сфере недвижимости, сообщил старший следователь Главного Следственного Управления РБ Айнур Булатов. Во всех случаях люди по указанию мошенников продавали свои квартиры третьим лицам, а полученные деньги переводили на неизвестные банковские счета либо передавали «курьерам».

Жертвами во всех таких случаях чаще всего становились пенсионеры. Вся беда в том, что что они более доверчивы и внушаемы, особенно, если мошенники надевают форму, представляются должностными лицами ФСБ и звонят из специально оборудованных кабинетов.

«Если вас просят никому из родственников не рассказывать о предстоящей сделке с недвижимостью, это уже повод задуматься, а не мошенники ли это. Чаще общайтесь со своими старшими родственниками, предупреждайте и рассказывайте им о возможных схемах мошенничества», — призвала зампредседателя Общественной палаты Башкирии Кристина Недорезова.