Квадрат — за три зарплаты. Как в Башкирии купить жилье при среднем доходе

Судя по цифрам Минстроя Башкирии, за 7 месяцев этого года было сдано в 2 раза меньше квадратных метров недвижимости, чем годом ранее. Строить дорого, да и спроса нет при ипотеке в 20% годовых. А потребность в жилье никто не отменял. Как из этой ситуации выходят застройщики и что учесть тем, кто планирует покупку квартиры, рассказывает ufa.aif.ru.

Меняем ракурс

В 2024-ом в республике ввели рекордные 3,35 млн кв. м жилья, однако в этом году ожидаемый максимум куда скромнее. Как сообщил в начале августа и.о министра строительства и архитектуры Башкирии Артем Ковшов, план по многоквартирным домам на 2025 год — 734 тыс. кв. м, в 2026-ом — более 1,1 млн кв. м. Большую часть домов, которые сдадут в этом году, — задел 2022-2023 годов. Чтобы выдержать цифры, по части объектов переносят сроки ввода в эксплуатацию с 2026 года на конец декабря. В Минстрое рассчитывают, что ситуация выправится, но все это пока перспективы.

«Сейчас в регионе строится 3,5 млн кв. м жилья — это рост на 7,5% за год, — сообщил Ковшов. — 149 застройщиков возводят 441 многоквартирный дом. В июле мы подали заявку на 13,5 млрд рублей федеральных кредитов для строительства инфраструктуры в Зауфимье. Это позволит дополнительно построить еще около 2 млн кв. м жилья», — сообщил Ковшов.

Главная надежда в сложившихся условиях — стройка в рамках договоров комплексного развития территорий (КРТ). Первое разрешение в рамках этой программы было получено в конце 2023 года, в этом году застройщик готов сдать три дома из шести.

КРТ — это, по сути, те же  жилые комплексы, но у застройщика есть «полезная нагрузка». К ней относят снос и расселение аварийного жилья, проектирование и строительство детских садов, школ, больниц или учреждений культуры, а также благоустройство — парковку, придомовую территорию, детские и спортивные площадки.

В республике на данный момент заключено 32 договора КРТ, по которым работы находятся на разных этапах — от оформления документации до строительства. На 5-6 объектах рабочие уже вышли на площадки. Это не только Уфа, но и Стерлитамак, Чишмы, Октябрьский, Туймазы, Белорецк. Порядка 50 тыс. кв. м аварийного жилья будет расселено (из 226 тыс.).

Всего КРТ запланировано в 20 муниципалитетах региона. Градостроительный потенциал к 2030 году — не менее 7 млн кв. м жилья. На сегодняшний день в развитии 3 млн.

«Наша задача — не просто строить дома, а создавать комфортные и современные пространства для жизни с развитой инфраструктурой», — сообщил руководитель профильного ведомства, давая понять, что цифры отходят на второй план. — Сейчас важнее умудриться построить так, чтобы дома выдерживали строительные нормы, приносили прибыль строительным компаниям, и при этом такую недвижимость мог приобрести человек со средним достатком».

«Проще снимать»

Несмотря на сохранение темпов ввода жилья, его доступность для рядовых граждан снижается. В Уфе, которая вошла в ТОП-3 городов по росту цен на новостройки (+13,7% за 2025 год), даже скромная квартира в отдаленных Сипайлово или Инорсе требует ежемесячных платежей уже выше зарплаты среднестатистического горожанина. Покупка жилья остается недостижимой мечтой для тысяч людей. Например, молодая семья из Уфы — Юлия и Алексей — уже пять лет копят на квартиру, но цены растут быстрее их доходов.

«В 2024 году мы рассчитывали на ипотеку, но пока ждали одобрения выбранного ЖК, льготная программа закончилась, ставки выросли, а наши накопления “съела” инфляция. Сегодня чтобы купить 1 квадратный метр жилья нам надо отложить целиком три мои месячные зарплаты», — признается Юлия.

Действительно, самый главный вопрос для отрасли сейчас — не где строить, а кто купит. Уфимцам придётся копить на квартиру больше шести лет, посчитали аналитики портала  «Мир квартир». В расчете учитывалась средняя стоимость жилья на вторичном рынке (5,15 млн рублей) и средняя зарплата в регионе (67,5 тыс. рублей). При этом учитывалось, что в копилку пойдет вся зарплата, без трат на еду, аренду или транспорт.

В рейтинге доступности жилья регион занял 42-е место в стране — между Забайкальем и Томской областью. Для сравнения: быстрее всего накопить на жильё можно в Чукотском автономном округе и Мурманской области — примерно за 3,5 года. А вот в Дагестане мечта о квартире потребует почти 15 лет накоплений.

«У нас пока нет детей, льготных программ и маткапитала, поэтому можем рассчитывать только на максимальную процентную ставку. По ней даже для покупки 23-28 квадратных метров надо накопить 1 млн на первоначальный взнос. А потом еще при процентной ставке в 19,8% платить 30 лет по 80 тыс. рублей в месяц, отдавая за год процентов как 1/5 от цены квартиры. В таких условиях этот «домик Тыквы» уже и не сильно нужен. Решили, что лучше и дальше в съемном жилье будем», — говорит уфимка Диана К.

В Башкирии расширен перечень льготников по жилью от госзастройщика Подробнее

Естественная реакция рынка?

«Жилищное строительство напрямую зависит от ключевой ставки. Это покупательская способность. Зачем строить, если некому покупать? И застройщики от нее тоже зависят, так как в начале строительства они кредитуются в банках под те же проценты, что актуальны для всей страны. Мы не переживаем на счет 2030 года. Но на 2025-2026 годы мы видим снижения объемов ввода месяц к месяцу. В будущем году будем смотреть на планы, исходя из общей ситуации по ключевой ставке и общей экономической ситуации», — ответил на вопрос корреспондента ufa.aif.ru и.о министра строительства и архитектуры Артем Ковшов.

Девелоперы реагируют на это снижением активности. Объем новых проектов за первое полугодие 2025 года упал на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты считают это естественной реакцией рынка: строительные компании не хотят рисковать, пока спрос остается вялым.

Пока же рынок жилья напоминает гонку, в которой побеждают лишь те, кто успел запрыгнуть в последний вагон государственных субсидий или чьи доходы позволяют не замечать роста цен. Для остальных оно в принципе недоступно.

Комментарий

Эксперт в сфере российской и международной недвижимости Эльмира Дон:

«Мы наблюдаем момент, когда “перекормленный” рынок новостроек начинает отпускать тормоза. Спрос стал более избирательным, но люди всё равно хотят покупать новостройки. Только теперь делают выбор более осознанно, выбирая, что получат на выходе кроме квадратных метров. Именно сейчас появляется возможность покупать с выгодой, которой ещё полгода назад не было. Я вижу, как застройщики начинают снова торговаться: кто даёт отделку, кто — ипотечную ставку с дисконтом, а кто — рассрочку и первый взнос под ноль рублей.

Мы рекомендуем тем, кто готов покупать жилье здесь и сейчас, выбирать проекты с высокой строительной готовностью. На финишной стадии можно выбить максимум бонусов — и вы точно не застрянете в долгострое.

Также можно обратить внимание на рынок “вторичных” новостроек — квартиры в сданных домах, которые продают инвесторы. Там можно поймать цену ниже застройщика и заселиться сразу.

И конечно, лучше проверять ипотечные пакеты от банков через брокера. Если в банке дают под 15%, то через брокера может оказаться 8-9% с господдержкой, семейной или уникальной программой застройщика.

Маткапитал, trade-in, субсидии на отделку — используйте всё. Это не маркетинг, это вход без лишнего стресса, особенно если есть семья и первый взнос копить сложно.

Рынок меняется — и это хорошо. Уходит ажиотаж, приходит трезвый расчёт. А значит, время принимать решения не под давлением, а по стратегии».