aif.ru counter
69

Выгодное жилье. Безопасно ли сейчас инвестировать в недвижимость?

Мы не будем в очередной раз говорить о важности инвестирования для сохранения своих накоплений. В этом материале мы подробно расскажем о том, как работает конкретный вид инвестиций – в недвижимость. Если вы рассматриваете возможность стать инвестором «Талана» и уже изучили наши продукты, то у вас наверняка остались вопросы об этом виде инвестирования.

Фото: Строительная компания «Талан»

Что будет с вложениями, если девелопер обанкротится?

Сегодня сохранность инвестиций, как и сохранность денег покупателей квартир в новостройках, обеспечивает использование счетов эскроу. То есть в теории застройщик, конечно, может обанкротиться, но таких последствий, как раньше – «долгостроя» с обманутыми дольщиками – уже не будет. Теперь строительство получает проектное финансирование от банка, который тщательно проверяет застройщика перед выделением средств на проект.

Мы уже говорили, что в большинстве проектов, реализуемых через эскроу, девелопер берет деньги у банка. Сомнительные застройщики просто не получат финансирование и не смогут начать стройку. А значит, не смогут продавать квартиры или привлекать инвестиции. Таким образом, именно банки сегодня выступают гарантами надежности большинства инвестиционных продуктов.

Фото: Строительная компания «Талан»

«Чтобы исключить возможное банкротство застройщика, банк максимально подробно анализирует финансовую модель будущего жилого комплекса. Сопоставляет затраты, риски, средневзвешенную цену, по которой планируется продавать квартиры. Просчитывает все варианты, например: если доллар вдруг резко вырастет, что будет с этим проектом? Если модель не выдерживает рисков, банк может отказать в финансировании», отвечает руководитель направления по работе с инвесторами «Талан», сертифицированный эксперт финансового рынка Анастасия Шустова.

Компания «Талан» все новые проекты реализует с использованием эскроу. Сейчас сотрудничает со Сбербанком, вскоре начнет работу и с банком «Дом.рф». И тот, и другой оценивают каждый девелоперский проект максимально жестко, и их положительное заключение означает, что проект безопасен для инвесторов. По сути, банк проделывает за инвестора самую сложную работу, оценивая все риски.

 

А вдруг сорвутся сроки строительства?

И это банк контролирует тоже, если речь идет о проектном финансировании. Банк заинтересован, чтобы девелопер соблюдал все указанные сроки – ему важно точно знать, когда он сможет вернуть свои деньги с процентами. Поэтому у каждого проекта есть контрольные точки, на которых проверяют, все ли у застройщика идет по плану. Если нет, то банк выносит предписание исправить это и даже имеет право инициировать общее собрание и потребовать принять меры – например, снизить стоимость квадратного метра, чтобы ускорить продажи.

Банк регулирует деятельность застройщика повышением или понижением процентной ставки по кредиту. Сроки не соблюдены – проценты могут повысить. Застройщик добросовестный – процентная ставка может опуститься вплоть до нуля.

«Банк как главный инвестор следит за всей стройкой в целом. Скажем, один из подрядчиков не справляется с работой, и застройщик принимает решение нанять другого и, соответственно, заплатить за работу ему. Банк обязательно задаст вопрос: «А что это за подрядчик, отвечает ли он требованиям?» Если нет, банк просто не проведет платеж. Контроль над застройщиком сейчас жесточайший – на каждом этапе», - комментирует Шустова.

Компания «Талан» является дисциплинированным застройщиком и многие свои объекты сдает раньше срока. Но если случится форс-мажор, и сроки будут нарушены, для инвесторов в этом рисков нет – просто раскрытие сумм на счетах эскроу произойдет позже, а значит, инвестор позже получит свои активы. Но начисление процентов в этот период продолжится.

Что случится, если застройщик не сможет продать все квартиры на объекте?

Когда сдается очередной объект, строящийся с использованием эскроу, то после его ввода в эксплуатацию покупатели забирают свои квартиры, а банк открывает девелоперу доступ к деньгам. Застройщик возвращает банку кредит, затем выплачивает инвесторам их активы и прибыль, и только после этого забирает остаток себе.

«Если вдруг случится такое, что продажи встанут и мы не сможем реализовать в срок все квартиры, у компании всегда будет запасной план действий. Во-первых, у наших инвесторов сохранится преимущественное право оставить себе квартиру – если вложенная им сумма покрывает ее стоимость. Во-вторых, мы сделаем все, чтобы продать оставшиеся площади. Для этого у нас есть талантливые специалисты, которые отвечают за продажи, есть проверенные маркетинговые инструменты. В любом случае, все обязательства перед инвесторами мы выполним. Ну, и добавлю, что за 18 лет у «Талана» ни разу не возникала ситуация, чтобы на этапе ввода дома в эксплуатацию в нем оставалась хотя бы одна нереализованная квартира», - признается Анастасия Шустова.

Почему у «ТАЛАН-ФИНАНС» такая высокая ставка по облигациям?

Действительно, ставка по облигациям, выпущенным компанией «ТАЛАН-ФИНАНС» весной 2019 года, сейчас составляет 15%. На это есть три причины. Во-первых, тогда ключевая ставка была 7,75% – выше, чем сейчас. Во-вторых, «Талан» – региональный девелопер, то есть не входит в число крупнейших игроков рынка. В-третьих, на тот момент – до перехода на эскроу – строительная отрасль считалась сферой с высокими рисками для инвесторов. И именно по такой ставке облигации «Талана» были готовы выкупить крупные инвесторы – «МСП Банк», «Солид-банк» и «БКС Банк».

Но это не значит, что облигации «Талана» сегодня – по-прежнему инвестиционный продукт с высокими рисками. С введением эскроу риски стали ниже, а ставка осталась на прежнем уровне.

Почему облигации выпускает «ТАЛАН-ФИНАНС», а не «Талан»?

И здесь все максимально прозрачно. По закону, застройщик не может быть эмитентом, то есть выпускать ценные бумаги. Поэтому для работы с инвестиционными продуктами была создана отдельная финансовая компания.

 «ТАЛАН-ФИНАНС» входит в группу компаний «ТАЛАН», она является аффилированным к нам юридическим лицом, но главное – у нас один бенефициар, Константин Макаров. Основная деятельность «Талана» – строительство домов, проектированием занимается проектная фирма, также входящая в нашу группу компаний, а финансовая компания привлекает деньги», - поясняет сертифицированный эксперт финансового рынка.

В том, что «ТАЛАН-ФИНАНС» существует не сама по себе, а входит в группу компаний с миллиардными активами, есть большой плюс, так как по ее обязательствам, в случае непредвиденной ситуации, будет отвечать материнская компания.

«Талан» теперь строит только на деньги инвесторов?

Нет, это не так – компания по-прежнему диверсифицирует свой финансовый поток. Сейчас «Талан» использует в работе три вида финансов: собственные средства, банковское финансирование, которое затем покрывается выручкой от продажи квартир, и деньги инвесторов, в том числе через выпуск облигаций.

 «Любые инвестиции от частных лиц мы привлекаем только в рамках установленных лимитов. Например, за эти полгода мы привлекли инвестиций на 230 млн рублей из 400 млн. Лимиты важны – они помогают нам контролировать источники поступающих средств. То же самое можно сказать о ценных бумагах. Сейчас мы привлекли по облигациям один миллиард рублей, но проспект эмиссии у нас – пять миллиардов. То есть мы можем привлечь еще четыре миллиарда рублей с рынка ценных бумаг, когда у нас будет в этом необходимость. Но собрать все деньги сразу – такой цели у нас нет», - объясняет Анастасия Шустова.

Умение правильно обращаться с деньгами и приумножать их – полезный навык во все времена. Хотите узнать больше об инвестициях в компанию «Талан» звоните 287-77-77. Подробности на сайте инвест.талан.рф

 

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно



Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах