«Эффект Долиной» перевернул ситуацию на рынке недвижимости: риелторы жалуются на «массовую истерию» покупателей «вторички», а продавцы опасаются покупать жилье, особенно у продавцов 50+. Людей можно понять — если даже народная артистка в итоге осталась ни с чем, чего ждать простым смертным? Поэтому так важно вовремя распознавать аферистов. Рассказываем, какие схемы используют мошенники и как от них защититься.
Чем «помог» скандал
Мошеннические схемы в последнее время становятся все более изощренными. С начала 2025 года только в результате дистанционных хищений в 15 регионах России незаконно отчуждено более 150 квартир. И основной риск для конечного покупателя — признание договора купли-продажи недействительным из-за «дефекта воли» первоначального собственника, отмечает член Общественной палаты РБ, адвокат Булат Сафин.
Если преступник обманул продавца и стал собственником квартиры, ее можно вернуть по гражданскому иску. Сложнее, если мошенник не приобрел права на недвижимость, а лишь убедил продать ее и перечислить ему деньги. В этом случае получить жилье назад, можно, лишь доказав, что покупатель знал об обмане со стороны мошенника. Ларисе Долиной сделать это в итоге так и не удалось. А решение Верховного суда в пользу покупательницы Полины Лурье стало «руководством к действию» для судов по всей стране при рассмотрении аналогичных исков.
«Теперь для оспаривания сделки недостаточно простого «заблуждения» — нужны безусловные доказательства неспособности понимать значение своих действий на момент сделки или осведомленности покупателя о мошенничестве», — подчеркивает Булат Сафин.
Проще всего — запретить
Основных методов «развода» два — обман по телефону и подделка документов. Для обоих вариантов есть базовая защита — подать заявление о невозможности регистрации сделок без вашего личного участия. По данным Росресстра РБ, в 2025 году жители региона направили почти 91 тыс. таких заявлений — в 2,5 раза больше, чем годом ранее.
Где это можно сделать?
- на портале «Госуслуги»
- в офисе МФЦ
- в личном кабинете на сайте Росреестра
- на выездном приеме Роскадастра
«Это простая, бесплатная и эффективная мера, которая блокирует любые попытки оформить сделку с вашей недвижимостью без вашего присутствия — даже по поддельной доверенности, — подчеркнула замруководителя Управления Росреестра по РБ Марина Мартынова на конференции в Общественной палате республики.
Изучить и перепроверить
Обязательный шаг №2 — изучение истории квартиры, которую вы хотите купить. В первую очередь нужно запросить выписку из ЕГРН и убедиться в ее достоверности на сайте Росреестра. Для этого потребуется указанный на выписке QR-код. Из нее вы также узнаете, является ли продавец законным собственником, есть ли по квартире обременения, например, арест или ипотека.
Также необходимо проверить, зарегистрированы ли в квартире третьи лица, нет ли у продавца долгов и банкротства, а в договоре четко прописать все условия, включая дееспособность сторон и отсутствие обременений. Насторожить должна и «цепочка сделок» — если объект несколько раз переходил из рук в руки. Если сделка совершается по нотариально заверенной доверенности, важно проверить ее подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Что еще можно запросить
- справку о психическом здоровье
- расширенную информацию о лицах, зарегистрированных в квартире
- нотариальное согласие супруга на сделку
- справку из Социального фонда об использовании маткапитала (если он использовался, родители обязаны отписать детям доли на квартиру)
Все, что вы проверили, важно прописать в договоре. Потому что в случае судебных разбирательств, суд возложит ответственность на стороны сделки, в том числе покупателя.
Как поможет нотариус?
Раньше мошенничества чаще всего обнаруживались при оформлении договоров дарения, отмечает президент Нотариальной палаты РБ Ирина Сухова. Особенно пожилых людей банально вводили в заблуждение, пользуясь тем, что они не могли самостоятельно подготовить документы. Ситуация изменилась с начала 2025 года, когда дарственную стали оформлять по новым правилам. Однако мошенники и тут не растерялись. Наметился новый тренд – теперь пенсионеров обворовывают по телефону и подсовывают им обычные договоры купли-продажи.
«Нотариальное оформление сделок с имуществом может стать дополнительным фильтром, обеспечивающим чистоту сделки. Если это и не решит проблему мошеннических схем полностью, то, вероятно, уменьшит количество подобных афер, — говорит Ирина Сухова. — Кроме того, после дела Долиной, о которой не слышал только ленивый, в Федеральной нотариальной палате предлагают ввести обязательную видеофиксацию сделок. Также должны помочь безопасные расчеты через депозит: в этом случае деньги хранятся у нотариуса и переходят продавцу только после регистрации права, что исключает риски».
Со справкой о психическом состоянии, которую рекомендует запрашивать Росреестр, все не так просто. Как пояснила Ирина Сухова, Бюро судебно-медицинской экспертизы выдает ее по запросу, но действительная она только один день. Это создает немалые проблемы в работе нотариусов.
Сложный вопрос — что делать, если пожилой человек, например, находится в первой стадии деменции, а на учете у врача не состоит. Сегодня он отписал квартиру детям, завтра забыл, а через год идет в суд и говорит — я не помню, как это подписывал. Эксперты уверяют, что законодательно этот момент уже проработан, и если человек осознавал, что делал в день сделки, заверенной нотариусом, то все прошло как положено. Доказывать это придется в суде. Но в основном нотариально заверенные сделки признаются законными.
Главные жертвы — пожилые
До скандала с квартирой звезды подобные схемы аферисты успешно проворачивали не раз. Только в Башкирии в прошлом году возбуждено 7 уголовных дел из-за мошенничества в сфере недвижимости, сообщил старший следователь Главного Следственного Управления РБ Айнур Булатов. Во всех случаях люди по указанию мошенников продавали свои квартиры третьим лицам, а полученные деньги переводили на неизвестные банковские счета либо передавали «курьерам».
Жертвами во всех таких случаях чаще всего становились пенсионеры. Вся беда в том, что что они более доверчивы и внушаемы, особенно, если мошенники надевают форму, представляются должностными лицами ФСБ и звонят из специально оборудованных кабинетов.
«Если вас просят никому из родственников не рассказывать о предстоящей сделке с недвижимостью, это уже повод задуматься, а не мошенники ли это. Чаще общайтесь со своими старшими родственниками, предупреждайте и рассказывайте им о возможных схемах мошенничества», — призвала зампредседателя Общественной палаты Башкирии Кристина Недорезова.